最近，发现一个非常严峻的问题――

那就是越来越多的人把目光放到了公寓市场。

有人声称，公寓愈渐住宅化，成交呈现爆发式增长！

更有人声称，公寓开始了“逆袭之路”，在“存量时代”下，卖一套少一套，成为绝唱。

这个世界，有的声音胜过了一切，怕的不是这些“正道真理”能震断思想，怕的是这些喧哗培养了神经衰弱！

是的没错，如果一听到忽悠，就对公寓的价值满怀憧憬，一头扎进公寓的泥潭里，恐怕后果只有一个――“血本无归”。

为什么会有这样的判断？想买公寓的你，不妨看看这篇文章。

公寓真的非常难卖。

这年头真的什么玩意儿都能“爆”。

据证券时报报道，去年恒大某城市一公寓盘推出七折优惠，开盘当天现场抢房的火爆视频刷屏了朋友圈。

“一大早来这里排队，里三层外三层，好不容易排到，房子已经卖完了。”赶早去买房的许女士因没有抢到房有些失望地说道。

可...这就是故事的真相？

Too young， Too simple！有精明的网友一语道破了实况。

所谓的“千人抢房”，只是“形式上”的抢房，一个一个饥渴的买房人都是按照剧本来演的演员，全都是开发商精心策划的一出好戏！

好家伙，好卖的房子还用得着打折出售吗？醒醒！

那么，真实的情况是什么？

无论是在大城市还是小城市，公寓市场都存在超量库存，供应严重过剩：

比如，长沙、昆明、郑州的公寓库存全都超过400万方以上！

长沙，截至今年6月底，内五区商业公寓库存达434万方，存量持续走高。

昆明，去年年底，库存达到454.22万方，公寓市场整体供大于求。

郑州，2021年初，公寓库存406.79万平方米，达到惊人的10万套。

假如保持现有不变的存量全部卖完需要多长时间？

长沙，月均去化面积13.15万�O，出清周期高达33个月，约2.8年才能卖完。

昆明，月均去化面积8.62万�O，要去化53个月，约4.4年才能去卖完。

而郑州，月均去化面积4.11万�O，去化周期99.42个月，在未来一套公寓不会增加的情况下，要卖8年多！

也就是说，2021年的公寓库存，能一直卖到2029年去！

尽管开发商使出浑身解数，靠着出色的营销策略打出骨折价的卖房套路，如此绞尽脑汁，现在的公寓依然难卖。

以长沙为例，今年五一期间成交面积排名前十的公寓项目合计销售1.73万平米，按照一般公寓30-50平米一套的来计算，排名前十的公寓项目合共销售了多少呢？

400套左右。

我们再来看看五一期间长沙排名前十的商品房合计销售了多少套。

（数据来源：克尔瑞）

五一期间排名前十的商品房合计销售10.41万平米，按照一般住宅90-100平米一套的来计算，合共销售约1041套，相当于公寓销量的2.6倍！

此外，五一期间长沙内五区住宅成交1716套，同比上涨同比增长37%，是58城中五一期间新房成交量最多的城市。

相对而言，长沙的商品房市场表现强劲，与公寓市场形成明显对比！

目前，长沙公寓库存已冲破9.2万套，其他盘的公寓销售数量加起来翻倍可能性不大，照这样推算，超100个五一黄金周也无法将9.2万套公寓清仓！

如果你买了公寓，很有可能就是为开发商去化做出了一份努力，当了一颗合格的韭菜。

公寓的价格，一跌再跌！

最惨的是昆明，过去一年公寓的价格全线下跌。

对，是“跌跌不休”的跌。

盘龙区的碧桂园・KCC云南映象公寓项目，今年高峰期9080元/平方米，现在只卖6800元/平方米年。

金茂广场的公寓项目，今年高峰期12000元/平方米，目前价格在8000-9000元/平方米左右，相比前段时间的单价降幅有两三千元.....

此外，为了去化，昆明的公寓还打着“第二套半价”、“买一套送一套”的旗号，特价、促销频繁上演，只能说开发商们是真的狠！

既然上了公寓这趟车，叫惨也无济于事。

据都市时报报道，2019年，有位女士在昆明一口气花了1400多万，买了14套公寓，打算用来做酒店。

结果一年后，开发商因为去化难，熬不住了，公寓项目一个跟着一个轮番跳水，从原来的单价11000，一下子跌到了8000，半毛钱没赚到不说，还亏了300多万，关键还找不到接盘侠。

不仅是昆明，长沙的公寓市场也惊现“腰斩价”。

近日，多个长沙人的朋友圈频繁刷屏，“长沙公寓腰斩跌至每平方米6888元”、“每平方米直降至5000元”等新闻不时出现。突然间，长沙的公寓好像真的开始组团降价了...

长沙公寓价格“大跳水”是吸引顾客的噱头，还是真的降价促销？我们不得而知。

我们唯一可以确定的是：世上真的没有“天上掉馅饼”的好事，这些年来本想靠着公寓赚一笔，结果赔的心肝吐血的人可多着了！

这个时候一定会有人跟我抬杠。“你说的太绝对了！也有涨的，你只盯着不涨的多，而且如果不好，买的人还这么多，难道这些人是傻？”

嗯.如果你把时间拉长到10年甚至20年来看，极少数城市公寓是涨了，但首先是极少数，其次，如果你之前真的买了公寓，就意味着你错过了非常明显且确定的增值收益。

后面这句话，就涉及到你对房子的理解了。

一笔账，告诉你买公寓超不划算。

如果你不听劝硬是去买公寓，也可以，前提是房子增不增值对你毫无关系，什么狗屁落户、*投资、处女贷对你价值也不大，再直接点说――

你愿意抛弃你购买住宅赚得利益的机会成本，去投资更高风险的资产。

为什么这样说？

下面，先说说公寓增不增值这件事情，我随便在网上找了个公寓，举个例子：

这个公寓，最近卖到26442元/�O，而且是从去年开始挂牌，上线了265天。如果想要快速卖掉得挂多少钱呢？24102元，甚至更低！

你猜这个公寓开盘价多少？

（数据来源：深圳中原研究中心）

当年的成交价是22294元/�O。

值得注意的是，峰荟时代科技中心还是2017年深圳商务公寓成交量最好的TOP1。

没错，2017年就卖22294元了。4年涨了4000块，大概20%的收益，平均年收益大概5%。

而2018年深圳公寓利率基准是4.9%，上浮20%的利率也就是5.88%，不止5%了，也就是亏本.....

等于说，这位老哥帮别人免费持有了4年，被这间公寓绿足4年，如果是4年买了住宅...天哪..

这个公寓还是在社会主义先行示范区的深圳，换作是其他二三线城市，我根本连想都不敢想...

买公寓，不仅压根不涨，算上房贷利率还可能直接亏本。

所以我说：投资公寓是非常不划算的买卖。

买了公寓不涨，这已经够扎心，更扎心的是，同地段的公寓房价增值根本跑不过住宅。

我们拿与峰荟时代科技中心相隔不到几百米的峰荟花园来举例。

2015年交付时，最低价是22000元/平米，均价是24000万/平米，现在房价是多少？在价格偏低的指导价之下，单价5万，至少升值2倍多。

差不多的持有年期，同样的地段，亏本和获利2倍多的差距，相信你能计算过来。

所以买公寓不仅面临亏本难脱手的问题，重点是还会损失本有机会入手住宅享受翻倍增值的机会成本。

买公寓就是一场赌博，就现在来看，连深圳都无法赌赢，何况其他城市。

我们一直给所有粉丝的建议就是：公寓不要买，哪怕你是一线城市的公寓，也谨慎买。

当然啦，也有值得买的公寓，比如深圳湾一号这种，也就几个亿吧！但人家这种级别的公寓，从来要的不是增值，而是圈层和身份的象征。

世上没有一笔买卖是稳赚的，关键是你承担不承担得住这个风险！

有人说，“公寓之所以不行，都是因为受政策打压，我敢保证它未来一定会放开，成为很好的投资品”。

保证？你哪里来的保证？

对于那些公寓房未来“转正”抱有幻想的童鞋，我只想说一句话：

“为了保证主体市场房价不受波动，公寓的身份就永远不会转正。”

如果你还不听劝硬要买公寓，也可以，但是这些年被公寓坑到血亏的买房人已经学聪明了！

买公寓不如租公寓。

你100万买一套公寓，一年要还6万。如果你打算租一套公寓，一年大概只需5万元。

再说，公寓和住宅相比它不能保证有更好的升值空间，未来卖不出去的公寓也有极高的价格下跌风险。

人生没有几个十年，选择一定比努力重要，哪怕你买菜也会货比三家，何况是买房子？

买房人一定要学会理清其中的利害关系。

买房路上，像这样的选房细节很多。

但限于公众号文章和视频的分享零散，很多时候，大家看完听完明白了，但在具体的买房途中仍旧是一头雾水。

今天讲了公寓，就有很多朋友问还有哪些高风险资产不能买？这显然是大家热切关注的话题。

买房其实是非常系统化的东西。城市、地段、小区、户型样样都重要，但是先后情况如何呢？价格相同，哪些要素更加决定了板块的未来呢？结合我们的需求，我们又该如何在诸多要素中，进行取舍呢？

要想根本性解决这些难题，关键要建立一套全面的买房认知。