作者 |黄艳阳
编辑 |郑怀舟
9月7日,郑州市印发《郑州市“大干30天,确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》,通知明确通过实施“压实企业主体责任、政府全力纾困、做好破产重组、严肃追究责任”等多种举措,于10月6日前实现所有停工问题楼盘全面持续实质性复工。9月8日,郑州市住房保障局召开保交楼吹风会,约60家房企参与会议,就问题楼盘30天攻坚行动进行细化落实。
保交房政策的落地,有助于提振楼市的景气度。同时,国家近期出台的一系列刺激楼市的政策,也卓有成效。根据央行最新的社融数据,2022年8月居民中长期贷款单月净增2658亿元,环比上升79%,同比下降38%,降幅环比收窄25pct。
上述具体的政策利好包括,8月以来“四限”放松政策频次有所提高,全国多地出台“一人购房全家帮”政策。上周,重庆提高公积金最高贷款额度至120万元,浙江丽水提高公积金最高贷款额度至80万元、四川宜宾实施商品房限价政策,吉林实施购买新房契税补助政策。
受地产政策边际放松的带动,房地产板块也开始出现了复苏态势。8月初至今,万得房地产指数(882011.WI)的最高涨幅达到了16.07%,从个股表现来看,招商蛇口(001979.SZ)的期间最大涨幅达到了32.43%,保利发展(600048.SH)的期间做大涨幅达到了24.75%,万科A(000002.SZ)的期间最大涨幅达到了21.07%。
图一:万得房地产板块的走势资料来源:wind
丨券商策略
目前,房地产市场仍处在弱复苏阶段,关于市场在复苏进程中是否会出现“金九银十”的现象,券商们部分持不同的观点,主要系券商对于房地产政策的托底力度以及市场需求的预期存在较大分歧。总体来看,券商均认为,在本轮房地产的信用风波之下,随着政策持续累积,融资渠道顺畅的蓝筹企业,以及承接民企漏出市场的二线国央企将获得显著受益。
1.中信证券
核心观点:蓝筹地产公司将迎来显著机遇(强于大市,维持)
1)随着政策的持续落地,房地产市场虽没有“金九银十”,但核心城市的房价需求总体有韧性,一二线城市稳定去化也仍有把握;
2)土地市场中,由于供地意愿强烈,融资通畅的龙头房企拿地质量表现出了大幅的提升;
3)在房地产企业信用分化的背景下,决定房地产企业前景的首先是信用,其次是拿地力度和开发能力;
4)信用风波下的供给侧变化将为蓝筹地产公司带来显著机遇,表现为土地市场竞争减少、拿地利润率提升、拿地区域更趋于一二线城市,预计融资通畅和积极拿地的企业将迎来业绩拐点。
建议关注:保利发展(600048)、万科A(000002)、绿城中国(3900.HK)、华润置地(1109.HK)、招商蛇口(001979.SZ)、美的置业(3990.HK)、龙湖集团(0960.HK)、保利物业(6049.HK)、招商积余(001914)、华润万象生活(1209.HK)、中海物业(2669.HK)
2.中银证券
核心观点:“金九银十”机会仍在(强于大市)
1)本轮房地产板块的上涨来自于销售的回暖,目前板块的核心在于销售拐点什么时候到来以及信用风险什么时候出清;
2)预计今年的房地产政策会进一步放松,同时由于需求并未出现转移,因此认为今年仍有机会出现 “金九银十”;
3)建议关注稳健的龙头和区域性央国企、现金流和财报质量较好的区域性民企龙头、有预期差的房企。
建议关注:保利发展(600048)、招商蛇口(001979.SZ)、华润置地(1109.HK)、中国海外发展(0688.HK)、越秀地产(0123.HK)、建发国际(1908.HK)、滨江集团(002244)、美的置业(3990.HK)、金地集团(600383)
3.国泰君安
核心观点:二线央国企的朦胧美(增持,维持)
1)从8月社融的数据来看,以居民中长期贷款来看的需求端恢复依然没有改观,居民短贷虽有增量但楼市恢复动能偏弱;
2)民企在土地市场的退出速度较快,同时一线央企的风格仍然稳健,因此二线央国企将在承接民企漏出市场方面迎来较大机遇,融资容易度和拿地竞争性都将明显改善;
3)当前行业的下行周期仍未结束,在龙头完成集中后,无法享受民企份额转移的机会,其增速也将归于行业增速;
4)同时,金融去化后少数央企的盈利模式尚不清楚,因此二线国央企目前尚处于的朦胧美时期;
5)推荐二线央国企和一线央国企。
建议关注:中交地产(00736)、建发股份(600153)、金融街(000402)、中新集团(601512),中国国贸(600007)、保利发展(600048)、招商蛇口(001979.SZ)、万科A(000002)
4.天风证券
核心观点:投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换(强于大市,维持)
1)看好本轮行业供给侧改革之后的行业格局改善以及短期需求政策托底力度增长所带来的alpha和beta共振机会;
2)投资逻辑从“高负债、高杠杆、高周转”的“旧三高”转为“高能级、高信用、高品质”的“新三高”;
3)具有优秀信用资质及资源储备的央国企和头部房企有望受益于下半年的行业复苏;
4)持续推荐优质龙头、优质成长、优质物管。
建议关注:中国海外发展(0688.HK)、金地集团(600383)、保利发展(600048)、万科A(000002)、龙湖集团(0960.HK)、招商蛇口(001979.SZ)、新城控股(601155)、旭辉控股集团(0884.HK)、碧桂园服务(6098.HK)、招商积余(001914)、保利物业(6049.HK)、旭辉永升服务(1995.HK)
图二:36氪财经
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